Pembangunan perumahan merupakan sektor vital, namun seringkali aspek legalitas diabaikan demi percepatan keuntungan. Padahal, pasca berlakunya Undang-Undang Cipta Kerja (UUCK), aturan main bagi pengembang semakin ketat.
Sebelum berlakunya UU Cipta Kerja, acuan perizinan di daerah sering kali merujuk pada Peraturan Daerah (Perda) setempat. Kita mengenal beberapa jenis izin pemanfaatan ruang yang sangat familiar yaitu Izin Prinsip, Izin Lokasi, Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (IPPT), Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Namun, lanskap hukum ini telah bertransformasi.
Akibat hukum bagi pengembang yang nekat membangun tanpa izin tidak hanya sekadar teguran, melainkan dapat berujung pada sanksi pidana berat dan denda miliaran rupiah. Tulisan ini akan mengulas konsekuensi hukum tersebut berdasarkan tiga aspek utama: Penataan Ruang, Lingkungan Hidup, dan Bangunan Gedung.
1. Pelanggaran Tata Ruang: Pondasi Legalitas Utama
Izin dasar dalam pembangunan kini berpusat pada Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Sesuai Pasal 35 UU Penataan Ruang (yang diubah oleh UUCK), pemerintah melakukan pengendalian melalui tiga instrumen: aturan KKPR, insentif/disinsentif, dan sanksi.
Secara sederhana, Pasal 61 mewajibkan setiap orang untuk:
-
Menaati Rencana Tata Ruang.
-
Memanfaatkan ruang sesuai fungsinya.
-
Mematuhi syarat KKPR (termasuk koefisien bangunan/amplop ruang).
-
Memberikan akses ke kawasan milik umum (seperti akses ke pantai atau sumber air).
Apa sanksinya jika melanggar?
Jika pengembang membangun tidak sesuai tata ruang, mereka akan terkena Sanksi Administratif (Pasal 62 & 63) mulai dari penghentian kegiatan, pembongkaran bangunan, hingga denda. Lebih jauh, ada mekanisme Disinsentif berupa pengenaan pajak tinggi bagi yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang.
Namun, yang paling menakutkan adalah Sanksi Pidana (Pasal 69–71) jika pelanggaran tersebut mengakibatkan perubahan fungsi ruang:
-
Pelanggaran biasa: Penjara maks. 3 tahun dan denda Rp1 Miliar.
-
Jika merusak harta benda: Penjara maks. 4 tahun dan denda Rp2,5 Miliar.
-
Jika mengakibatkan kematian: Penjara maks. 15 tahun dan denda Rp8 Miliar.
2. Pelanggaran Lingkungan Hidup: Ancaman bagi Alam dan Manusia
Aspek kedua adalah Persetujuan Lingkungan. Pengembang yang beroperasi tanpa dokumen lingkungan (AMDAL/UKL-UPL) melanggar Pasal 82A UU Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (PPLH) pasca revisi UUCK.
Sanksi administratif menanti, mulai dari paksaan pemerintah hingga pencabutan perizinan berusaha.
Untuk sanksi pidana (Pasal 109), jika kegiatan tanpa izin tersebut menimbulkan korban atau kerusakan lingkungan, pengembang diancam pidana penjara 1–3 tahun dan denda Rp1 Miliar hingga Rp3 Miliar.
Peringatan bagi Pejabat:
UU PPLH juga “menggigit” pejabat yang lalai. Pasal 112 menegaskan bahwa pejabat yang sengaja tidak melakukan pengawasan sehingga terjadi kerusakan lingkungan dan hilangnya nyawa, dapat dipidana penjara 1 tahun atau denda Rp500 juta. Ini adalah bentuk tanggung jawab mutlak pemerintah dalam pengawasan (Pasal 72).
3. Pelanggaran Bangunan Gedung (PBG)
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) kini bertransformasi menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Jika pengembang tidak mematuhi standar keandalan bangunan (Pasal 44 UU Bangunan Gedung pasca UUCK), sanksi administratif berupa pembekuan hingga perintah pembongkaran siap menanti.
Sanksi pidana (Pasal 46) diterapkan bertingkat berdasarkan dampak yang ditimbulkan:
-
Mengakibatkan kerugian harta benda orang lain: Penjara maks. 3 tahun.
-
Mengakibatkan kecelakaan/cacat seumur hidup: Penjara maks. 4 tahun.
-
Mengakibatkan hilangnya nyawa: Penjara maks. 5 tahun.
Selain penjara, terdapat denda maksimal hingga 20% dari nilai bangunan gedung tersebut.
Korporasi Juga Bisa Dipidana
Penting dicatat, hukum tidak hanya menyasar individu pengurus perusahaan. Jika tindak pidana dilakukan oleh korporasi, denda yang dijatuhkan diperberat 1/3 kali dari denda normal. Selain itu, korporasi dapat dijatuhi pidana tambahan berupa pencabutan perizinan berusaha atau bahkan pencabutan status badan hukum.
Kesimpulan
Penyelenggaraan perumahan bukan sekadar bisnis properti, melainkan kegiatan yang berdampak langsung pada keselamatan manusia dan kelestarian lingkungan. Melalui UU Cipta Kerja, negara mempertegas bahwa ketidakpatuhan terhadap izin—baik itu KKPR, Lingkungan, maupun PBG—memiliki konsekuensi yang sangat mahal, baik secara administratif maupun pidana.
Bagi para pengembang, kepatuhan adalah investasi jangka panjang. Bagi masyarakat, memahami aturan ini adalah kunci untuk kritis dalam memilih hunian yang legal dan aman.
*Penulis adalah Dosen Bagian Hukum Pidana Prodi Ilmu Hukum FH-ISIP Universitas Mataram, Pengajar Hukum Pidana, Tindak Pidana Korupsi, Kriminologi & Victimologi, Hukum Acara Pidana, Praktik Peradilan Pidana, dan Hukum Lingkungan. Pendiri Lembaga Pengembangan Wilayah Nusa Tenggara Barat (LPW NTB), Tim Perancang Kebijakan pada Organisasi Perangkat Daerah dan Organisasi Masyarakat Sipil NTB.
Penulis : Taufan, S.H., M.H
Editor : Redaksi Narasio
