Janji Manis Pengembang, Jeritan Konsumen: Mengkritisi Sisi Gelap Bisnis Perumahan

Rumah bukan sekadar tumpukan batu bata dan semen. Ia adalah benteng pertahanan terakhir bagi harkat dan martabat manusia. Sebuah hunian yang layak, sehat, aman, dan serasi merupakan prasyarat mutlak bagi peningkatan mutu kehidupan. Negara menyadari hal ini, namun keterbatasan kemampuan pemerintah melalui Perumnas membuka keran lebar bagi sektor swasta.

Di sinilah letak ironinya. Peluang ini disambut antusias oleh para pengembang (developer). Di Nusa Tenggara Barat (NTB), khususnya di Kota Mataram, Kabupaten Lombok Barat dan sekitarnya, kita menyaksikan ledakan pembangunan perumahan yang signifikan. Tawaran fasilitas pembiayaan dari Kementerian PUPR semakin memuluskan jalan ini. Namun, ketika perumahan berubah menjadi komoditas bisnis murni, seringkali hakikat “hunian layak” tergerus oleh target penjualan. Rumah tak lagi dilihat sebagai ruang hidup, melainkan semata-mata produk akhir dagangan.

Jebakan Pemasaran dan Asimetri Informasi

Pasar perumahan adalah pasar yang timpang. Konsumen, dengan latar belakang yang beragam dan pengetahuan hukum yang terbatas, berhadapan dengan pengembang yang memiliki sumber daya kapital dan strategi pemasaran canggih. Demi menjangkau konsumen yang majemuk, tak jarang strategi pemasaran yang agresif berubah menjadi “jebakan”.

Praktik culas yang lazim terjadi berawal dari itikad buruk berupa informasi yang menyesatkan (misleading information). Brosur-brosur perumahan sering kali menampilkan visualisasi surga: taman hijau, jalan lebar, dan akses mudah. Namun, realitanya sering kali jauh panggang dari api.

Salah satu modus klasik adalah permainan kata dalam promosi. Misalnya, iklan menyebutkan “DP Ringan” atau kemudahan proses, namun menyembunyikan fakta bahwa pengurusan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) untuk pembelian kavling tanah sepenuhnya menjadi beban konsumen yang berbelit. Konsumen tidak salah tafsir; informasi yang disajikanlah yang sengaja didesain untuk mengaburkan kewajiban. Ini bukan sekadar trik dagang, ini adalah pelanggaran terhadap asas keterbukaan informasi dalam hukum perlindungan konsumen.

Pelanggaran Hak: Dari Mutu Bangunan hingga “Fasilitas Hantu”

Masalah tidak berhenti pada brosur. Ketika akad kredit ditandatangani, mimpi buruk konsumen sering kali baru dimulai. Pengaduan konsumen perumahan umumnya terbelah menjadi dua spektrum pelanggaran:

1. Pelanggaran Hak Individual: Menyangkut fisik bangunan. Mutu bangunan di bawah standar, dinding retak dalam hitungan bulan, hingga spesifikasi luas tanah dan bangunan yang “disunat” alias tidak sesuai perjanjian.

2. Pelanggaran Hak Kolektif: Ini yang paling sering diabaikan. Janji fasilitas sosial (Fasos) dan fasilitas umum (Fasum) sering kali berakhir fiktif. Masjid yang dijanjikan tidak pernah dibangun, taman bermain berubah menjadi kavling tambahan untuk dijual, hingga sistem drainase yang buruk.

Buruknya penyediaan utilitas umum, seperti drainase yang asal-asalan, berkontribusi langsung pada bencana banjir di kawasan perumahan. Ini bukan force majeure, ini adalah kelalaian terencana.

Mandat Undang-Undang yang Diabaikan

Para pengembang nakal ini seolah lupa—atau pura-pura lupa—bahwa penyediaan prasarana bukan sekadar “pemanis” jualan, melainkan kewajiban hukum.

Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU No. 1/2011), khususnya Pasal 32 Ayat (1), secara tegas menyatakan:

“Pembangunan perumahan meliputi pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum; dan/atau peningkatan kualitas perumahan.”

Artinya, menjual rumah tanpa memikirkan utilitas umum adalah cacat hukum. Ini adalah satu kesatuan paket. Mengabaikan hal ini berarti melanggar hak dasar warga negara yang dijamin oleh UUD NRI 1945, UU No. 39 Tahun 1999 tentang HAM, dan tentu saja UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Dalam UU Perlindungan Konsumen, pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang/jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan. Ancaman sanksinya tidak main-main, mulai dari sanksi administratif hingga pidana.

Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum (PSU)

UU No. 1/2011 membedakan fasilitas umum menjadi tiga kategori utama:

• Prasarana (Pasal 1 Angka 21): Kelengkapan dasar fisik lingkungan.

  • Tujuan: Memenuhi standar hunian yang layak, sehat, aman, dan nyaman.

• Sarana (Pasal 1 Angka 22): Fasilitas pendukung fungsi sosial, budaya, dan ekonomi.

  • Tujuan: Mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan penghuni.

• Utilitas Umum (Pasal 1 Angka 23): Kelengkapan penunjang pelayanan lingkungan.

Kewajiban Pembangunan (Pasal 47 UU No. 1/2011)

Pembangunan perumahan tidak hanya soal membangun rumah, tetapi wajib menyertakan PSU dengan ketentuan:

• Pelaksana: Pemerintah, Pemerintah Daerah (Pemda), atau Setiap Orang (Pengembang/Developer).

• Persyaratan Wajib:

  1. Sesuai dengan rencana, rancangan, dan perizinan.

  2. Kapasitas pelayanan harus sesuai dengan jumlah rumah.

  3. Keterpaduan antara PSU dengan lingkungan hunian.

  4. Memenuhi ketentuan teknis. Jaringan jalan;Jaringan saluran pembuangan air limbah; Jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan Tempat pembuangan sampahKewajiban Penyerahan: PSU yang dibangun oleh pengembang (swasta/perorangan) wajib diserahkan kepada Pemerintah Kabupaten/Kota setelah selesai dibangun.

Ketentuan Teknis PSU dalam Permendagri

Permendagri No. 9 Tahun 2009 Pasal 8 menyatakan bahwa Prasarana perumahan dan permukiman antara lain yaitu: Jaringan jalan; Jaringan saluran pembuangan air limbah; Jaringan saluran pembuangan air hujan (drainase); dan Tempat pembuangan sampah.

Sedangkan pada Pasal 9 mengatur Sarana perumahan dan permukiman antara lain yaitu: Sarana perniagaan/perbelanjaan; Sarana pelayanan umum dan pemerintahan; Sarana pendidikan; Sarana kesehatan; sarana peribadatan; Sarana rekreasi dan olah raga; Sarana pemakaman; Sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau; dan Sarana parkir.

Utilitas perumahan dan permukiman yang muat Pasal 10, antara lain yaitu: Jaringan air bersih; Jaringan listrik; Jaringan telepon Jaringan gas; Jaringan transportasi; Pemadam kebakaran; dan Sarana penerangan jasa umum

Selain itu, Permendagri No. 9 Tahun 2009 mengatur pula terkait pembiayaan bahwa pemeliharaan prasarana, sarana, dan utilitas sebelum penyerahan menjadi tanggung jawab pengembang. Sedangkan Pembiayaan pemeliharaan prasarana, sarana, dan utilitas setelah penyerahan menjadi tanggung Jawab pemerintah daerah, yang bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) Kabupaten/Kota.

Catatan Penutup

Fenomena ini adalah masalah klasik di negara berkembang di mana perlindungan konsumen sering kali kalah prioritas dibandingkan investasi. Namun, kita tidak boleh membiarkan ini menjadi sesuatu yang normal.

Bagi masyarakat NTB, jadilah konsumen cerdas. Teliti legalitas lahan, cek rekam jejak pengembang, dan pastikan klausul Fasum/Fasos tertulis jelas dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Bagi pemerintah daerah, fungsi pengawasan tata ruang dan perizinan harus diperketat. Jangan sampai izin keluar, namun pengawasan di lapangan nol besar.

Pembangunan perumahan harus dikembalikan ke khittahnya: memanusiakan manusia, bukan sekadar mengejar profit di atas kerugian konsumen.

*Penulis adalah Dosen Bagian Hukum Pidana Prodi Ilmu Hukum FH-ISIP Universitas Mataram, Pengajar Hukum Pidana, Tindak Pidana Korupsi, Kriminologi & Victimologi, Hukum Acara Pidana, Praktik Peradilan Pidana, dan Hukum Lingkungan. Pendiri Lembaga Pengembangan Wilayah Nusa Tenggara Barat (LPW NTB), Tim Perancang Kebijakan pada Organisasi Perangkat Daerah dan Organisasi Masyarakat Sipil NTB.